Wintergarten Wohnfläche Regensburg | Wie § 2 und § 4 WoFlV den beheizten und den unbeheizbaren Glasanbau anrechnen

Redaktion Wintergarten Regensburg · Inhaltlich geprüft · Zuletzt aktualisiert: 15.10.2026

Im Kern: Wintergärten gehören nach § 2 WoFlV zur Wohnfläche. Ein unbeheizbarer Glasraum zählt zur Hälfte (§ 4 Nr. 3), ein beheizbarer nach der allgemeinen Höhenregel – voll ab zwei Metern lichter Höhe, zur Hälfte zwischen einem und zwei Metern (§ 4 Nr. 1 und 2). Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel (§ 4 Nr. 4). Wer in Regensburg aus einer Terrasse einen Wohnwintergarten macht, gewinnt also deutlich Fläche.

Wintergarten und Wohnfläche in Regensburg: die Regel in einem Satz

Ob ein Glasanbau voll oder halb zählt, hängt fast ausschließlich davon ab, ob er beheizbar ist. Damit hängt die Frage eng an der Entscheidung zwischen einem unbeheizten Kaltwintergarten und einem Wohnwintergarten. Die Bauart – Holz, Aluminium, Anlehn- oder Giebelform – spielt für die Anrechnung keine Rolle.

Für Hausbesitzer in Regensburg ist die Frage vor allem dann wichtig, wenn das Haus vermietet, verkauft oder beliehen werden soll. Wer selbst einzieht und bleibt, rechnet seltener nach – sollte die Grundlagen aber trotzdem kennen, weil sie die Planung von Heizung und Dachhöhe beeinflussen.

Was die Wohnflächenverordnung zum Wintergarten sagt

Zwei Paragrafen sind entscheidend. § 2 Abs. 2 Nr. 1 WoFlV zählt zur Wohnfläche ausdrücklich auch die Grundflächen von „Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen“ (Quelle: gesetze-im-internet.de, § 2 WoFlV). § 4 legt dann fest, mit welchem Anteil diese Flächen eingehen (Quelle: gesetze-im-internet.de, § 4 WoFlV):

Flächen mit weniger als einem Meter lichter Höhe nennt § 4 nicht; sie gehen also nicht in die Wohnfläche ein.

Grundfläche im Wintergarten messen: lichte Maße nach § 3 WoFlV

Bevor ein Anteil angerechnet wird, muss die Grundfläche feststehen. § 3 Abs. 1 WoFlV verlangt dafür die lichten Maße zwischen den Bauteilen, gemessen ab der Vorderkante ihrer Bekleidung (Quelle: gesetze-im-internet.de, § 3 WoFlV). Beim Glasanbau heißt das: gemessen wird innen, zwischen den Profilen und der Hauswand – nicht außen über die Rahmen.

Für Wintergärten interessant ist § 3 Abs. 3 Nr. 1. Danach bleiben freistehende Pfeiler und Säulen außer Betracht, wenn sie höher als 1,50 m sind und ihre Grundfläche 0,1 m² übersteigt. Schlanke Pfosten eines Glasanbaus erreichen diese Grundfläche meist nicht, sie werden dann nicht abgezogen. Fest eingebaute Heizgeräte zählen nach Abs. 2 dagegen zur Grundfläche mit.

• Einbezogen: Fußleisten, fest eingebaute Heiz- und Klimageräte, Einbaumöbel
• Ausgenommen: Pfeiler über 1,50 m Höhe und über 0,1 m² Grundfläche, Treppen mit mehr als drei Steigungen, Türnischen
• Grundlage: Aufmaß im fertigen Raum oder eine Bauzeichnung aus dem Genehmigungsverfahren (Abs. 4)

Die Bauzeichnungen aus dem Bauantrag, die wir für Ihren Wintergarten erstellen, eignen sich damit auch als Grundlage der Flächenberechnung – vorausgesetzt, es wird so gebaut wie gezeichnet. Weicht die Ausführung ab, verlangt Abs. 4 ein neues Aufmaß oder eine berichtigte Zeichnung.

Beheizt, beheizbar, unbeheizbar: was beim Wintergarten zählt

Das Gesetz spricht von „unbeheizbaren“ Wintergärten. Maßgeblich ist nach dem Text also die Möglichkeit zu heizen, nicht das tägliche Heizverhalten der Bewohner. Ein Wohnwintergarten mit fest installierter Heizung gilt damit als beheizbar, auch wenn die Heizung im Sommer aus ist.

Weniger eindeutig ist der Kaltwintergarten, in den gelegentlich ein mobiles Heizgerät gestellt wird. Die Verordnung definiert „beheizbar“ nicht näher; wie ein solcher Raum einzuordnen ist, hängt deshalb vom Einzelfall ab. Wer Klarheit will, entscheidet sich bei der Planung bewusst für oder gegen eine feste Heizung.

Die technischen Unterschiede zwischen beiden Typen beschreibt der Ratgeber Kaltwintergarten oder Wohnwintergarten.

Die Zwei-Meter-Grenze unter dem Wintergartendach

Für beheizbare Wintergärten gilt die gleiche Höhenregel wie für Dachgeschosse. Ein flach geneigtes Pultdach beginnt an der Hauswand oft deutlich über zwei Metern und endet an der Gartenseite niedriger. Liegt die Traufe dort unter zwei Metern, zählt der vordere Streifen nur zur Hälfte.

Das lässt sich planen: Mit einem etwas höheren Anschluss an der Fassade oder einer steileren Neigung bleibt der ganze Raum über der Grenze. Welche Spielräume die Hauswand lässt, erklärt der Ratgeber Dachformen.

Wintergarten Wohnfläche: drei Rechenbeispiele

Die folgenden Beispiele sind vereinfacht und gehen von einer rechteckigen Grundfläche von 4 × 3 m aus. Sie zeigen nur die Logik der Verordnung, keine Berechnung für ein konkretes Gebäude.

Fall C zeigt, wie viel die Traufhöhe ausmacht: Gut ein Quadratmeter Wohnfläche hängt allein an wenigen Zentimetern Dachhöhe.

Terrasse vorher, Wintergarten nachher: Wohnfläche in Regensburg gewinnen

Eine Terrasse, die ausschließlich zur Wohnung gehört, zählt nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Wird daraus ein geschlossener Glasraum, ändert sich die Anrechnung:

• Als Terrasse: 12 m² ergeben in der Regel 3 m², höchstens 6 m².
• Als unbeheizbarer Wintergarten: 12 m² ergeben 6 m².
• Als beheizbarer Wintergarten ab 2 m Höhe: 12 m² ergeben 12 m².

Wie aus einer bestehenden Terrasse ein Glasraum wird, zeigt die Seite Terrasse zum Wintergarten.

Sonderfall Balkonverglasung

Für den offenen Balkon sieht § 4 Nr. 4 WoFlV regelmäßig ein Viertel vor. Kommt eine Verglasung hinzu, ist zu klären, ob daraus ein „nach allen Seiten geschlossener Raum“ im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 1 wird. Das hängt von der Ausführung ab – etwa davon, ob sich die Verglasung vollständig öffnen lässt – und ist im Einzelfall zu beurteilen. Auch baurechtlich wird eine Balkonverglasung in Bayern einzeln betrachtet; wir klären beides, bevor geplant wird.

Ohne Genehmigung keine Wohnfläche

Ein Punkt wird oft übersehen: Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV gehören Räume nicht zur Wohnfläche, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen. Für den Glasanbau bedeutet das in Bayern: Ohne Bauantrag geht es weder mit noch ohne Heizung (Art. 55 Abs. 1 und Art. 57 BayBO, Quelle: gesetze-bayern.de (Art. 57 BayBO)).

Ein ohne Genehmigung errichteter Glasanbau riskiert deshalb, bei der Wohnflächenberechnung ganz herauszufallen. Wie der Antrag beim Bauordnungsamt der Stadt oder beim Landratsamt läuft, erklärt der Ratgeber Baugenehmigung; die Unterlagen dafür bereiten wir vor.

Wann die WoFlV für Ihren Wintergarten gilt

Verbindlich ist die Verordnung laut § 1 Abs. 1, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird (Quelle: gesetze-im-internet.de, § 1 WoFlV). Darüber hinaus wird sie häufig als Maßstab herangezogen, etwa in Mietverträgen, Exposés oder bei Kaufverträgen.

Andere Berechnungsarten und was Sie vereinbaren sollten

Neben der WoFlV existieren weitere Rechenweisen, etwa die Grundflächenermittlung nach DIN 277, die Wohnfläche und Nutzfläche anders abgrenzt. Welche Methode gilt, sollte im Vertrag stehen. Wer vermietet oder verkauft, lässt die Berechnung im Zweifel von einer Fachperson erstellen. Wir liefern dafür die Planmaße, Raumhöhen und Angaben zur Heizung des Wintergartens.