Redaktion Wintergarten Regensburg · Inhaltlich geprüft · Zuletzt aktualisiert: 15.10.2026
Die Antwort vorweg: In Bayern ist jeder Wintergarten genehmigungspflichtig – mit Heizung wie ohne. Art. 57 BayBO stellt in der Fassung ab 1. Mai 2026 nur Terrassenüberdachungen mit höchstens 30 m² Fläche verfahrensfrei. Für einen rundum verglasten Raum stellen Sie in Regensburg einen Bauantrag beim Bauordnungsamt im Neuen Rathaus, seit März 2024 auf Wunsch digital; im Landkreis ist in der Regel das Landratsamt zuständig.
Wintergarten Baugenehmigung in Regensburg: die kurze Antwort
Andere Bundesländer kennen Freigrenzen für kleine, unbeheizte Glasanbauten. Bayern nicht: Weil der Wintergarten im Katalog der verfahrensfreien Vorhaben fehlt, greift die Grundregel, nach der die Errichtung einer Anlage eine Baugenehmigung braucht. Für den Wintergarten-Anbau in Regensburg heißt das: Pläne, Statik und Antrag gehören von Anfang an zum Projekt – egal ob später geheizt wird.
- Wohnwintergarten, beheizt: Bauantrag. Die Genehmigung steckt bei uns im Komplettpreis, siehe Wohnwintergarten Regensburg.
- Kaltwintergarten, ungeheizt: ebenfalls Bauantrag – die Heizfrage ändert in Bayern nichts, siehe Kaltwintergarten Regensburg.
- Offenes Terrassendach bis 30 m²: verfahrensfrei nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. g BayBO, aber nicht frei von Vorschriften.
Unklar, was Ihr Grundstück erlaubt?
Wir sehen uns Bebauungsplan und Bauplatz an und sagen Ihnen, welche Unterlagen der Antrag braucht.
Was die Bayerische Bauordnung für den Wintergarten wörtlich sagt
Drei Artikel tragen die Rechtslage. Wir haben den Wortlaut in der seit 1. Mai 2026 geltenden Fassung auf gesetze-bayern.de nachgelesen (Quelle: gesetze-bayern.de (Art. 57 BayBO), ergänzend Art. 55 BayBO).
| Vorschrift | Kern des Wortlauts | Folge für Ihr Projekt |
|---|---|---|
| Art. 55 Abs. 1 BayBO | Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen bedürfen der Baugenehmigung, soweit nichts anderes bestimmt ist. | Grundregel: ohne Ausnahme kein Bau ohne Genehmigung |
| Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. g BayBO | „Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m²“ sind verfahrensfrei. | Nur das offene Dach ist befreit, der Wintergarten nicht |
| Art. 55 Abs. 2 BayBO | Genehmigungsfreiheit entbindet nicht von den Anforderungen öffentlich-rechtlicher Vorschriften. | Auch das freie Terrassendach muss Bebauungsplan und Abstände einhalten |
| Art. 53 Abs. 1 BayBO | Untere Bauaufsichtsbehörden sind die Kreisverwaltungsbehörden. | Stadt Regensburg bzw. Landratsamt im Landkreis |
Bemerkenswert ist, was im aktuellen Buchstaben g fehlt: eine Tiefenangabe. Wer irgendwo noch von „30 m² und 3 m Tiefe“ liest, sollte wissen, dass der geltende Text keine Tiefe nennt – maßgeblich ist allein die Fläche.
Auslegung statt Wortlaut: wann ein Terrassendach zum Wintergarten wird
Das Gesetz definiert nicht, wie viel Glas eine Terrassenüberdachung verträgt. In der Praxis hat sich die Auslegung durchgesetzt, dass mindestens zwei Seiten unverglast bleiben müssen. Schließt man das Dach ringsum mit Glas, entsteht baurechtlich ein Wintergarten – und die Verfahrensfreiheit entfällt.
Auslegung, nicht Gesetzestext: Die „zwei offenen Seiten“ stehen nicht in Art. 57 BayBO. Wer mit seitlichen Glaselementen plant, sollte die Einstufung vor dem Bau mit der Bauaufsicht abstimmen, statt sich auf eine Faustregel zu verlassen.
Warum die 75-m³-Regel für Kleingebäude nicht hilft
Buchstabe a des Art. 57 stellt Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt frei – außer im Außenbereich. Gemeint sind eigenständige Kleingebäude. Ein Wintergarten, der an Ihr Wohnhaus angebaut wird und mit ihm einen Raum bildet, ist kein solches Gebäude. Diesen Umweg zur Verfahrensfreiheit gibt es deshalb nicht.
Wer in Regensburg und im Landkreis über den Bauantrag entscheidet
Regensburg ist kreisfreie Stadt und damit selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Zuständig ist das Stadt Regensburg – Bauordnungsamt mit Sitz im Neues Rathaus, D.-Martin-Luther-Straße 1, 93047 Regensburg. Die Abteilung Bauordnung bearbeitet Bauanträge, prüft die Baustatik und berät zu Farbe und Baugestaltung. Das Stadtgebiet ist dafür in Baubezirke eingeteilt:
- Mitte
- West
- Süd I und Süd II
- Süd-Ost
- Ost
- Nord
Welcher Bezirk für Ihre Adresse gilt, zeigt die Straßensuche auf regensburg.de. Telefonnummern und Sprechzeiten ändern sich gelegentlich – maßgeblich ist die Seite der Stadt.
Neutraubling, Lappersdorf, Regenstauf und das übrige Umland
Im Landkreis Regensburg ist nicht das städtische Bauordnungsamt zuständig, sondern die jeweilige Bauaufsichtsbehörde – in der Regel das Landratsamt Regensburg. Rechtlich gilt auch dort die BayBO. Nach Art. 53 Abs. 1 BayBO sind die Kreisverwaltungsbehörden untere Bauaufsicht. Ob einzelne Gemeinden diese Aufgabe selbst übernommen haben, klären wir bei jedem Projekt vorab – entscheidend ist, wohin der Antrag für Ihr Grundstück tatsächlich geht.
Digitaler Bauantrag in Regensburg: so funktioniert die Einreichung
Seit dem 1. März 2024 können Bauanträge, Anträge auf Vorbescheid und Unterlagen zur Genehmigungsfreistellung beim Bauordnungsamt digital eingereicht werden (Quelle: regensburg.de, Digitaler Bauantrag). Die wichtigsten Punkte:
- Zugang: Die Online-Assistenten des Freistaats öffnen sich mit BayernID oder einem ELSTER-Unternehmenskonto.
- Dateiformat: Jede Bauvorlage wird als eigene PDF/A-Datei hochgeladen.
- Unterschriften: Sie entfallen weitgehend. Ausnahme sind sicherheits- und beweisrelevante Unterlagen wie Standsicherheits- oder Brandschutznachweis – dort wird ein Scan des unterschriebenen Originals beigefügt.
- Entwässerung: Ein Entwässerungsantrag läuft getrennt über das Tiefbauamt.
Die Stadt formuliert das als Möglichkeit („können … digital eingereicht werden“). Für Sie ändert sich wenig: Die Bauvorlagen erstellen wir, und auf Wunsch übernehmen wir auch die Einreichung.
Vom Aufmaß zum Bescheid: unser Weg mit Ihrem Bauantrag
- Ortstermin: Wir messen, prüfen Fassade und Untergrund und klären Ihre Nutzung.
- Planungsrecht: Bebauungsplan, Baugrenzen und Abstände prüfen wir vor dem ersten Entwurf.
- Statik: Die Stadt liegt in Schneelastzone 1a, Lappersdorf, Regenstauf und Wenzenbach in Zone 2, die gesamte Oberpfalz in Windzone 1 (Quelle: DIBt). Die Lasten bemessen wir für den konkreten Standort.
- Bauvorlagen: Lageplan, Ansichten, Schnitte, Baubeschreibung und Standsicherheitsnachweis.
- Einreichung und Rückfragen: Fordert die Behörde Ergänzungen an, liefern wir sie nach.
- Montage: Gebaut wird erst, wenn der Bescheid vorliegt.
Welterbe-Altstadt und Stadtamhof: was dort zusätzlich gilt
Die Altstadt mit Stadtamhof gehört seit 2006 zum UNESCO-Welterbe und ist als Ensemble denkmalgeschützt. Für bauliche Anlagen dort gilt die Altstadtschutzsatzung der Stadt; die im Gestaltungshandbuch abgedruckte Fassung hat der Stadtrat im Dezember 2007 beschlossen (Quelle: Gestaltungshandbuch Altstadt, regensburg.de). Einige Vorgaben daraus:
- Außenwände sind grundsätzlich verputzt; Verkleidungen der Fassade mit Glas, Metall, Stein oder Dämmplatten lässt die Satzung nicht zu.
- Werden Dachstühle geändert oder neu gebaut, gilt eine Mindestneigung von 40 Grad mit naturroten Biberschwanzziegeln.
- Balkone sind nur zur Hofseite erlaubt, höchstens 1,50 m tief und vom Straßenraum aus nicht einsehbar.
Den Begriff Wintergarten erwähnt das Handbuch nicht – ein generelles Verbot lässt sich daraus also nicht ablesen. Klar ist aber, dass Glasflächen an der Fassade dort kritisch gesehen werden. An einem Baudenkmal kommt die Erlaubnis nach Art. 6 DSchG hinzu.
Stand der Satzung und was wir vorab prüfen
Das Gestaltungshandbuch stammt von 2009 und gibt die Satzungsfassung von 2007 wieder. Ob sich Einzelregeln seitdem geändert haben, klären wir bei einem Projekt in der Altstadt direkt mit Bauordnungsamt und Denkmalpflege, bevor ein Entwurf entsteht. Für die meisten Glasanbauten in Regensburg spielt die Satzung keine Rolle – sie liegen in den Stadtbezirken außerhalb des Ensembles.
Bebauungsplan und Abstandsflächen: was immer gilt
Art. 55 Abs. 2 BayBO stellt klar, dass die Freiheit vom Verfahren nicht von den übrigen Vorschriften befreit. Das betrifft schon das verfahrensfreie Terrassendach – und erst recht den genehmigten Wintergarten:
- Bebauungsplan: Baugrenzen, überbaubare Fläche und Gestaltungsvorgaben müssen passen.
- Abstandsflächen: Je näher der Anbau an die Grundstücksgrenze rückt, desto genauer muss gerechnet werden.
- Brandschutz: Bei Grenznähe und Anschluss an Bestandsbauten ein eigenes Prüfthema.
All das prüfen wir, bevor gezeichnet wird. Was ein Antrag mit Statik und Plänen insgesamt kostet, ordnet der Ratgeber zu den Wintergarten-Kosten ein.
Erst Terrassendach, später Glaswände: was dann passiert
Viele Regensburger starten mit einem offenen Terrassendach und denken später über Seitenwände nach. Das offene Dach bis 30 m² bleibt verfahrensfrei. Wird es ringsum verglast, ist es baurechtlich ein Wintergarten, und der Bauantrag wird fällig. Zusätzlich muss das Tragwerk die neue Last von Glas und Profilen aufnehmen können.
Wer den späteren Umbau schon ahnt, plant Fundament und Statik deshalb besser gleich passend. Unser Vorgehen bei solchen Umbauten steht unter Terrasse zum Wintergarten in Regensburg.
Balkonverglasung in Bayern: eine Frage des Einzelfalls
Im Katalog des Art. 57 BayBO taucht die Balkonverglasung nicht auf. Ob sie einen Antrag braucht, hängt deshalb vom Einzelfall ab – etwa davon, wie stark sie die Fassade verändert. In Eigentümergemeinschaften kommt die Zustimmung der Gemeinschaft hinzu, in der Altstadt die Satzung. Details unter Balkon-Wintergarten Regensburg.
Wohnfläche nach der Baugenehmigung: halb oder ganz?
Für die Genehmigung ist die Heizung in Bayern ohne Belang, für die Wohnfläche nicht. Glasräume ohne Heizmöglichkeit gehen nach der Verordnung nur halb in die Berechnung ein; mit Heizung und ab zwei Metern lichter Höhe wird die ganze Grundfläche angesetzt (Quelle: § 4 WoFlV). Relevant wird das etwa bei Mietverträgen oder einem späteren Verkauf des Hauses.
Häufige Fragen zur Wintergarten Baugenehmigung in Regensburg
Braucht ein Wintergarten in Regensburg eine Baugenehmigung?
Ja, ohne Ausnahme nach Bauart: Weder der beheizte Wohnwintergarten noch der ungeheizte Kaltwintergarten stehen im Katalog der verfahrensfreien Vorhaben des Art. 57 BayBO. Damit gilt die Grundregel des Art. 55 Abs. 1 – Errichtung braucht eine Baugenehmigung. Den Antrag nimmt in der Stadt das Bauordnungsamt entgegen, im Landkreis in der Regel das Landratsamt.
Wie groß darf ein Terrassendach in Bayern ohne Antrag sein?
Bis zu 30 m² Fläche, so steht es in Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. g BayBO in der Fassung ab 1. Mai 2026. Eine Tiefenbegrenzung nennt der aktuelle Wortlaut nicht. Verfahrensfrei heißt allerdings nicht regelfrei: Bebauungsplan, Abstandsflächen und Brandschutz müssen trotzdem eingehalten werden, wie Art. 55 Abs. 2 BayBO ausdrücklich klarstellt.
Bleibt ein Terrassendach mit Seitenwänden aus Glas verfahrensfrei?
Nur solange es baurechtlich eine Überdachung bleibt. Verbreitet ist die Auslegung, dass dafür mindestens zwei Seiten offen sein müssen – im Gesetz steht diese Bedingung nicht. Wird rundum verglast, entsteht ein Wintergarten, und der braucht einen Bauantrag. Wer mit Teilverglasung plant, sollte die Einstufung vorab mit der Bauaufsicht klären.
Kann ich den Bauantrag in Regensburg online stellen?
Ja. Seit dem 1. März 2024 nimmt das Bauordnungsamt Bauanträge, Vorbescheidsanträge und Unterlagen zur Genehmigungsfreistellung auch digital entgegen. Die Anmeldung läuft über BayernID oder ein ELSTER-Unternehmenskonto, die Pläne werden als einzelne PDF/A-Dateien hochgeladen. Einen Entwässerungsantrag reicht man laut Stadt getrennt beim Tiefbauamt ein.
Ist ein Wintergarten in der Regensburger Altstadt verboten?
Ein ausdrückliches Verbot kennen wir nicht – das Wort Wintergarten kommt im Gestaltungshandbuch zur Altstadtschutzsatzung gar nicht vor. Die Satzung setzt aber enge Gestaltungsgrenzen, etwa keine Glasverkleidungen von Fassaden und Balkone nur zur Hofseite. An Baudenkmälern braucht es zusätzlich eine Erlaubnis nach Art. 6 DSchG. Frühe Abstimmung mit Bauordnungsamt und Denkmalpflege ist dort Pflicht.
Wie wird der genehmigte Wintergarten auf die Wohnfläche angerechnet?
Je nach Heizbarkeit zur Hälfte oder vollständig. Kann der Glasraum nicht beheizt werden, setzt die Wohnflächenverordnung 50 Prozent seiner Grundfläche an; ist er beheizbar und innen mindestens zwei Meter hoch, zählt die ganze Fläche. Fürs Genehmigungsverfahren in Bayern ist das ohne Belang – einen Bauantrag stellen Sie in beiden Fällen.
Bauantrag für Ihren Wintergarten
Pläne, Statik und Einreichung beim Bauordnungsamt oder Landratsamt übernehmen wir. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden.
Oder direkt anrufen: 0176 42271503